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中德住房储蓄银行对我国住房消费信贷的启示

摘要: 第2期单一贷款的额度不足时,可申请该项组合贷款,同时还可享受住房公积金贷款低利率、个人所得税减免优惠和住房储蓄固定低房贷利率、政府奖励等多重优惠。这一全新贷款模式是否能为国内购房居民带来更为经济的选择,能否适应中国房地产市场并充分的发展其市场,以及该模式的潜力如何等,仍值得探讨。2住房公积金与住房储蓄的比较分析中德住房储蓄银行的成立为国内购房者增添了新的融资渠道,除公积金和商业银行贷款外,还可考虑选择全新模式的住房储蓄贷款。与同为低息的公积金贷款相比,住房储蓄贷款有许多不同之处。2.1覆盖面不同公积金针对的是具有所在地常住户口的党政机关群众团体、事业单位和企业的固定职工。合同制职工,并且具有强制性,虽然这一年来覆盖面有所拓展。但大部分城镇的个体经营者、自由职业者和外来务工人员,也尚未很好地纳入公积金涵盖的范围[5]。而对住房储蓄来说,任何希望获得贷款的居民均可成为住房储蓄业务的客户,存款人的参加都是自愿的主动的。客户可以自主选择合同类型,并享有随时支取存款和在一定期限内获得贷款的权利。2.2服务水平不同目前住房公积金制度规定,存款数额形式固定,贷款数额也统一规定上限,一般为20万元。如果有补充公积金则为30万元,贷款与存款并无紧密结合。住房储蓄贷款避免了这一问题。每一客户都可以根据自己的收入水平制定合同自由选择存款。款数目,配贷原理较为严密公正,从而使住房储蓄业务保持较高的服务水平,以满足客户的住房融资需求。2.3运作模式不同住房公积金需要公积金管理中心,委托银行,财政部门,企事业单位共同协作才能完成。存款利率随市场利率变化而调整,贷款利率随期限的变化而变化。住房储蓄只需要专门的住房储蓄金融机构,在得到人民银行和银监会的批准后就可以进行。只向住房储蓄客户吸存,也只向自己的住房储户放贷,专款专用不得用于风险投资以保证安全运营,存贷款利率也不随市场利率变化而变化并且与存贷款期限没有直接关系。3住房公积金与住房储蓄组合贷款模式的前景分析3.1组合的意义住房储蓄贷款作为一种新模式的低息贷款,将不可避免地对现行的组合商贷模式带来冲击,但由于存在根本性的区别,住房储蓄并不会弱化公积金制度,相反可以成为公积金贷款模式的有益补充,形成优势互补。对于大多数居民来说,能申请到的公积金上限为20万元。对于刚开始工作的年轻人来说,由于账户积累不够,可能只有10万元的额度。在目前较高房价的环境下,对于中低收入以及年轻家庭来说,这样的贷款数显然是远远不够的,而商业贷款高昂的利息又会为生活带来较沉重的负担。所以,现实中较困难的家庭,往往在相当长的时期,甚至一辈子都不会向公积金管理中心要求贷款。运用低利率公积金贷款买房的,往往是高收入人群。这其实是违背了住房公积金“抽肥补瘦”的初衷。现在住房公积金和住房储蓄合作,能够大大提高居民的购买能力,也有利于解决公积金运作中出现的“贫帮富”现象,使得中低收入家庭也能够根据自身的还款能力选择向住房储蓄银行贷款的数额,再与住房公积金累计,满足购房需求。并且,由于住房储蓄银行是封闭操作的,一旦中央银行给定一个固定利率,无论期限长短,住房储蓄银行的存、贷款利率一经确定,不会轻易调整,因而在已签署的合同执行期利率不受资本市场利率波动和通货膨胀的影响。与目前高达7.83%的商业贷款利率相比,住房储蓄资本低至3.3%的贷款利率有巨大的优势,非常有利于帮助贷款家庭减轻负担。但是,住房储蓄由于规定需要存款额达到申贷总数的40%~50%时才能获得贷款。所以,仅仅依靠住房储蓄的贷款,可能还是不能达成购房的愿望。而住房公积金的加入则能帮助扩大贷款的总额,成为住房储蓄的有益补充[7]。3.2组合发展中存在的问题通过以上的分析可以看到,住房公积金与住房储蓄组合贷款的模式存在许多优点。对于购房者来说,是一项在许多方面有其优越性的选择,但是在中国的房地产市场中能否顺利发展还是个未知数。由于住房储蓄贷款对存款期限是有最低限定的,如果是一次性存款达到合同额的50%,那至少也要在2年或3年后才能获得贷款:如果是按月存款,则获得贷款的时间是4年以上。而目前中国的沙之杰,王一祎:中德住房储蓄银行对我国住房消费信贷的启示··89 ...

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时还可享受住房公积金贷款低利率、个人所得税
免优惠和住房储蓄固定低房贷利率、政府奖励等
民带来更为经济的选择能否适应中国房地产市
仍值得探讨。
2 住房公积金与住房储蓄的比较分析
息的公积金贷款相比,住房储蓄贷款有许多不同
处。
2.1 覆盖面不同
机关群众团体业单位和企业的固定职工。合
所拓展。但大部分城镇的个体经营者自由职业
和外来务工人员,也尚未很好地纳入公积金涵盖
范围
[5]
而对房储蓄来说,希望获得贷款的居
均可成为住房储蓄业务的客户,款人的参加都
自愿的主动的。客户可以自主选择合同类型
有随时支取存款和在一定期限内获得贷款的权利。
2.2 服务水平不同
额也一规限, 20 。如
果有补充公积金则30 万元贷款与存款并无紧密
结合
使
储蓄业务保持较高的服务水平,满足客户的住
融资需求。
2.3 运作模式不同
财政部门事业单位共同协作才能完成。存款
率随市场利率变化而调整,款利率随期限的变
而变化。
住房蓄只需要专门的住房储蓄金融机构,
贷款期限没有直接关系。
3 住房公积金与住房储蓄组合贷款模式的前
景分析
3.1 组合的意义
住房蓄贷款作为一种新模式的低息贷款,
不可避免地对现行的组合商贷模式带来冲击
于存在根本性的区别,房储蓄并不会弱化公积
形成优势互补。
对于多数居民来说申请到的公积金上
20元。对于刚开始工作的年轻人来说,由于账
户积累不够,可能只有10 万元的额度。在目前较高
这样的贷款数显然是远远不够的而商业贷款高
的利息又会为生活带来较沉重的负担。所以
率公积金贷款买房的,往是高收入人群。这其
是违背了住房公积金“抽肥补瘦”的初衷。
现在房公积金和住房储蓄合作,能够大大
高居民的购买能力也有利于解决公积金运作中
现的“贫帮富现象使得中低收入家庭也能够根据
自身的还款能力选择向住房储蓄银行贷款的数额
住房储蓄银行是封闭操作的一旦中央银行给定
个固定利率,论期限长短,房储蓄银行的存、
7.83%
比,住房储蓄资本低至3.3% 的贷款利率有巨大的优
房储蓄由于规定需要存款额达到申贷总数 40%~
50%时才获得。所仅依房储
贷款能还是不能达成购房的愿望。而住房公
金的加入则能帮助扩大贷款的总额,为住房储
的有益补充
[7]
3.2 组合发展中存在的问题
通过上的分析可以看到房公积金与住
数。
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得贷时间 4 以上目前
沙之杰,王一中德住房储蓄银行对我国住房消费信贷的启示
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