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中德住房储蓄银行对我国住房消费信贷的启示

摘要: 西昌学院学报·社会科学版第20卷房地产市场发展非常迅速,自2002年开始呈现快速上涨的趋势,到目前房价几乎翻了将近一倍多。虽然从2004年开始国家对房地产市场进行宏观调控,但是整体市场并未完全稳定,市场未来走势也很难判断。这种情况下,购房者心态浮躁,急于购买,不会在购房前先作长期的储蓄和规划。因为谁也不能保证自己两年后买得起相同房子[8]。所以住房储蓄只有在结合中国市场情况的基础上,本土化后才会有大发展。作为政府应该加大宏观调控的力度,保证房地产市场的平稳发展,避免大起大落,才有利于居民竖立信心,保持良好的心态[9]。另外,住房储蓄银行主要采取网点销售与直销团队共同营销的方式销售。但与国外不同,我国老百姓对直销的印象不好,不愿意工作人员到家中拜访,因此营销人员很难开展工作。在这方面,如果能由政府出面,扩大宣传,将会使老百姓对这件新兴事物建立信任[10]。在发达国家,住房储蓄是具有强烈的政策保障色彩。在商业模式上附加了许多针对低收入者的扶持政策。比如在德国,政府设有住房储蓄奖金和雇员资金积累款,对年满16岁或年收入不超过5万马克的单身者,每年的住房储蓄存款奖励总额的10%。我们也该借鉴这一经验,对困难家庭加大政策倾斜力度,帮助更多有需要的家庭圆梦。4完善我国住房融资体系的建议4.1健全住房公积金制度住房公积金制度是我国多数城市普遍采用的住房融资模式,针对多年来在实际运作中暴露出的不足,有必要从以下几方面作一些变革[11]:①对住房公积金管理中心实行会员制,政府逐步减少直接干预,仅以法律方式间接管理,让市场发挥作用。②在适当的时候成立我国政策性住房银行,建立适当的法人治理机制,统一对公积金进行管理和使用。③逐步加大住房公积金的归集度和覆盖面。④对于需要公积金贷款的居民,根据对公积金的贡献程度以及个人资信情况,在贷款额度、年限、利率优惠等方面差别对待。4.2引入并大力发展住房储蓄制度发展我国的住房储蓄制度,可以考虑先将国有商业银行现有的住房信贷部改组成立或者与国外机构合资成立全国性的住房储蓄银行,在成功运行并取得一定经验后,再允许其他股份制银行参与建立住房储蓄银行。由于国有商业银行在老百姓中有较高的信任度,由它发起成立住房储蓄银行,可以增强居民对资金安全的信心,使居民放心存入住房资金,而且还容易与住房公积金制度互相配合。另外也可以利用国有商业银行现有的经营网络优势,使住房储蓄银行能够迅速成长壮大。在实际运行中,应借鉴德国住房储蓄制度,通过多方筹集资金,先存后贷、专款专用,自助与互助相结合,辅以政策补贴和减税等配套措施,推动住房储蓄制度的逐步完善[12]。4.3加强国内住房储蓄银行与商业银行之间的合作一般来讲,商业银行是国内业务网点最多的金融机构,住房储蓄银行可以利用其网点开展更加广泛便利的业务,客户也可以再从商业银行得到建房、购房的融资,如抵押贷款等。而商业银行可以从中得到佣金,住房储蓄银行也可以为商业银行职工的住房储蓄提供便利[13]。4.4培育和完善住房融资中介体系住房融资中介在住房融资过程中扮演着重要的角色,应从多方面对我国目前还不够健全的住房融资中介体系进行完善:①规范房地产评估机构的执业行为,使房地产得到准确、客观的估价,为房地产抵押物价值确定的合理性创造有利条件,以防止借款人抛高抵押物价值,骗取金融机构高额贷款。②大力开展普通住房保险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险各等类保险,使借款双方在因意外事故产生损失时获得利益保障[14]。③建立公正、规范的房地产拍卖市场、典当市场和产权交易市场,有效解决被抵押房地产处理难的问题。④建立市场化的担保制度,加快完善贷款担保办法,加强对担保机构的业务规范和监管,规避违约风险和防范担保机构自身的风险[12]。4.5健全与房地产金融相关的法律法规完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的保证。由于房地产金融涉及多个行业和不同部门,因此,在制定相关法律法规时,既要作好法律法规体系的规划,保证它们之间的互相衔接,又要避免相互之间的交叉重叠或遗漏空白。目前,我国迫切需要建立健全个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规,对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定,指导房地产金融机构加强内部风险控制,有效监管房地产金融活动,保护房地产金融参与各方的合法权益[15]。5结语纵观全局,无论中德住房储蓄银行与住房公积金管理中心联合推出的这种新兴的贷款模式能否··90 ...

西昌学院学报·社会科学版 20
房地产市场发展非常迅速, 2002 年开始呈现快
上涨趋势到目房价乎翻将近倍多
然从 2004 年开始国家对房地产市场进行宏观调控
但是体市并未全稳市场未来势也
判断这种况下购房者心浮躁急于购买
能保自己年后得起同房
[8]
。所住房
蓄只在结中国场情的基上,土化
会有发展作为府应加大观调的力
利于居民竖立信心,保持良好的心态
[9]
另外房储行主取网售与
团队同营的方销售但与外不
百姓直销印象好,愿意作人到家
访
使
兴事物建立信任
[10]
在发家,储蓄有强政策
扶持策。如在国,府设住房蓄奖
雇员金积 16 年收不超 5
10% 。我也该借鉴这一验,对困家庭加大
策倾斜力度,帮助更多有需要的家庭圆梦。
4 完善我国住房融资体系的建议
4.1 健全住房公积金制度
住房资模多年在实运作暴露
不足,有必要从以下几方面作一些变革
[11]
①对住房
公积管理心实会员逐步少直
在适的时成立国政性住银行建立
的法治理制,一对积金行管和使
于需公积贷款居民根据公积的贡
度以个人信情况,贷款度、限、利率
等方面差别对待。
4.2 引入并大力发展住房储蓄制度
发展的住蓄制可以先将
机构资成全国的住储蓄行,成功
并取一定验后再允其他份制行参
以增居民资金全的心,使居民心存
房资金,而且还容易与住房公积金制度互相配合。
络优使房储银行够迅成长大。
辅以策补和减等配措施推动房储
度的逐步完善
[12]
4.3 加强国内住房储蓄银行与商业银行之间的合作
一般行是业务最多
融机储蓄行可利用网点展更广
便
从中到佣储蓄行也以为业银
工的住房储蓄提供便利
[13]
4.4 培育和完善住房融资中介体系
的角多方对我目前不够全的
融资介体进行善:规范地产估机
执业为,使房地产得准确客观估价
产抵物价确定合理创造利条
借款抛高押物值,取金机构额贷
寿
房抵贷款证保各等保险使借双方
[14]
市场有效决被押房产处难的题。
强对保机的业规范监管规避约风
防范担保机构自身的风险
[12]
4.5 健全与房地产金融相关的法律法规
同部制定关法法规要作
要避免相互之间的交叉重叠或遗漏空白。
地产融市运作理等域的律法
退
破产方面出严规定指导地产融机
房地产金融参与各方的合法权益
[15]
5 结语
纵观德住蓄银住房
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